我现在所在的位置，就是湖景湾公寓一期项目。今天是周末，但我们可以看到身后仍然有人在施工。项目目前最新的状态是地基已经完工，现已开始竖向主体施工。出租型公寓项目的特点就是确定性非常高，一旦地基打完、开始做竖向结构，后续工期就会非常固定，接下来也会很快进入大规模资金使用阶段。这个项目的I-956F已经获批，目前还有少量名额可供投资人考虑，项目整体贷款周期很短，3+1年，未来退出时间相对可控。
整个项目规划有280多套公寓。项目位于德州，德州是全美为数不多人口持续大量流入的州。从达拉斯开车到这个区域大约一小时，这里属于一座规模不大的小城。受益于德州持续的人口流入效应，越来越多人搬迁至此，所以周边出租型公寓整体都处在市场增长的态势。
项目地块前方还有一个万豪酒店项目，目前处于土地平整阶段。公寓后方紧挨着这条河，步行可达。河对岸沿河分布着景观很好的别墅，旁边也有出租公寓项目。从目前整体的租金水平来看，老公寓也能租到1000多美元。房型设计以一居室为主，也设有开间和两居室。新型公寓的开间租金约1300美元，一居室约1500美元，两居室可以达到2000美元左右。
公寓旁边的别墅社区，同样已经完成地基施工，社区内部道路基本修好，社区内还引了湖水，未来会是一个环境很不错的社区。
益博区域中心副总裁在现场介绍了项目的详细情况：欢迎来到得克萨斯州格兰伯里，这是一座通往沃斯堡的小镇，沃斯堡是德州最大的城市之一，这是当地最后几块未开发地块之一，位于格兰伯里镇，紧邻湖岸，周边已经开发的很成熟，这里看上去像城市TEA，但它属于乡村TEA，因此享有优先审理的优势，项目正在推进，前方将建一家酒店，EB5部分将建设低层出租公寓，正在施工，共有四栋楼，后方是二期项目，也将建设一批出租公寓楼，各项工作都在推进，开发商经验丰富，已有约40年的历史，他们有专门的团队开发郊区出租公寓，项目推进的很顺利，I-956F已获批，享有乡村优先审理，在资本结构中也处于有利位置。
在格兰伯里的市中心，从湖景湾公寓开车到这里，用时不到五分钟。这座城市的中心广场历史悠久，是德州首个被评为历史古迹的古老建筑。周边分布着很多复古精品店与特色餐厅。这里距离格兰伯里湖很近，步行就能到湖边。湖上经常举办皮划艇活动，还有各类艺术节庆典，节假日人流量很大，稍后我带大家在小镇里逛一逛。
新鸿出国老袁
2026年10月18日于湖景湾
