今天出发去美国，中途需要在埃及中转，现在已经抵达埃及。我身后就是狮身人面像，那座大的是胡夫金字塔，小一点的是哈夫拉金字塔。
现在已经从金字塔回来了，咱们就来聊一聊埃及的移民政策。埃及同样有投资入籍项目，一共有四种途径。
首先说第一个，也是大家问得最多的房产途径：三十万美元购房。但必须购买政府批准的项目，房产需要持有满五年。今天我在埃及城区转了一圈，发现一个很有意思的现象，满城楼房看着都没有完工，一根根钢筋直接朝天竖着，观感很差。后来我查了资料，这并不是经济原因造成的，而是政策导致的。
早在 1954 年，埃及出台了房产税法，完工的房屋最高要征收 46% 的税，没有完工的房子则不需要缴纳这笔税费。所以埃及当地人宁愿让房子一直处于未完工状态，也不愿意交税，这就是这个国家房产市场的底层现状，本国人都在用这种方式避税。在这样的市场环境下做房产投资，难免会让人有所顾虑。
还有一组数据，埃及的司法部长也提到，当地高达 90% 的房产是没有完成产权登记的。因为办理产权登记会产生交易税费，有相应成本，所以很多埃及人买房只做私下签合同，就算完成交易。基于这样的现状，大量房产并不适合拿来投资，至少不符合投资入籍项目的法律要求。
另外一点，购买这类房产，后续退出交易时，买入和卖出都要使用埃及镑。去查一下近几年埃及镑的汇率走势就能看到，它的贬值情况，和我们之前聊过的土耳其里拉是类似的情况。
顺着汇率的话题，我们来讲第二条途径：存款。需要将五十万美元存入央行指定账户，三年之后可以退还，但退还的依旧是埃及镑。五十万美元资金存入，到期取出换成埃及镑之后，实际还能剩下多少价值，这里面是存在风险的。
第三条途径是捐款，二十五万美元直接捐赠给国库，款项不予退回。我认为几乎没有申请人会选择这一方式。
第四条途径是开设公司，投资三十五万美元，外加十万美元捐款。我觉得选这条途径的人也不会多，除非本身确实要在当地经营生意，可以顺带办理身份。
最后再说说项目的实际申请情况，这个项目推出已经五年，申请人数非常少，最终获批的就更少。所以这个项目，估计很难在市场上做得火热。
新鸿出国老袁
2026年10月13日于埃及
